Facturation électronique 2026 : ce que les bailleurs doivent savoir (et faire) avant le 1er septembre 2026
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Sommaire
- La facturation électronique, qu'est-ce que c'est exactement ?
- Le calendrier de la réforme : les dates à retenir
- Bailleurs : êtes-vous concerné ?
- Ce que vous devez faire avant le 1er septembre 2026
- Que risque-t-on en cas de non-conformité ?
- Qlower pour Laforêt : mise en conformité et fiscalité comprises
La réforme de la facturation électronique entre dans sa première phase le 1er septembre 2026. Elle ne concerne pas uniquement les grandes entreprises, mais toutes les sociétés immatriculées quelle que soit leur taille. Une partie des bailleurs est donc concernée. Quels sont les changements concrets ? Qui doit agir ? Et comment se préparer ?
La facturation électronique, qu'est-ce que c'est exactement ?
La facturation électronique, objet de la réforme, ne correspond pas à l'envoi d'une facture au format PDF par email. Cette pratique est déjà généralisée depuis des années. Il s'agit d'autre chose.
Une facture électronique au sens de la réforme est un document qui ressemble à une facture habituelle, mais qui contient, en plus, des données structurées directement exploitables par les logiciels comptables et par l'administration fiscale. Elle circule obligatoirement via une plateforme agréée (PA) par l'État. Techniquement, 3 formats reconnus coexistent : Factur-X, UBL ou CII. Un simple PDF ne suffira donc plus pour les échanges concernés.
Autre point à connaître : le portail public gratuit prévu à l'origine par l'État a été abandonné. Tous les professionnels concernés (et certains bailleurs) doivent donc contractualiser avec une plateforme agréée privée, immatriculée par la DGFiP. La liste officielle est publiée sur impots.gouv.fr et est mise à jour régulièrement.
Le calendrier de la réforme : les dates à retenir
La réforme distingue deux obligations, qui suivent deux calendriers. Cette distinction conditionne ce que chacun doit faire, et à quelle date.
| Obligation | En quoi ça consiste | À partir de quand |
|---|---|---|
| Réception | Être capable de recevoir les factures de ses fournisseurs via une plateforme agréée | 1er septembre 2026 : toutes les entreprises immatriculées, quelle que soit leur taille |
| Émission | Émettre ses propres factures au format électronique | 1er septembre 2026 pour les grandes entreprises et les ETI ; 1er septembre 2027 pour les PME, TPE et micro-entreprises |
👉 À retenir : l'obligation de réception au 1er septembre 2026 est la plus large de toute la réforme. Elle s'applique à toutes les structures assujetties à la TVA établies en France, y compris celles qui sont exonérées de TVA et celles qui reçoivent peu de factures.
Bailleurs : êtes-vous concerné ?
La réponse dépend de votre situation fiscale, et pas seulement de votre statut.
Un premier repère : la réforme encadre les transactions entre professionnels assujettis à la TVA. Les loyers d'habitation versés par un locataire particulier n'entrent donc pas dans le circuit de la facturation électronique. Vous n'aurez pas de facture électronique à émettre à votre locataire. Une quittance de loyer reste une quittance, pas une facture.
En revanche, l'obligation de réception concerne tout bailleur qui exerce une activité assujettie à la TVA ou qui dispose d'un numéro SIRET. C'est le point le plus souvent ignoré. Sont notamment dans le périmètre :
- la location meublée (LMNP / LMP), qui suppose une immatriculation et donc un SIRET, y compris lorsqu’elle est déclarée au régime Micro-BIC ;
- les SCI, à l’IR (impôt sur le revenu) comme à l’IS (impôt sur les sociétés) ; Seules les SCI ayant pour seule activité l’hébergement d’un associé sont exclues de la réforme.
- la para-hôtellerie et le meublé avec services ;
- les baux commerciaux avec option TVA et les locaux professionnels.
Pour ces bailleurs, l'obligation portera au 1er septembre 2026, uniquement sur la réception des factures de leurs fournisseurs : grandes entreprises comme fournisseurs d’énergie, assureurs, certains syndics de copropriété, etc. Dès le 1er septembre 2026, ces factures ne vous parviendront plus en PDF ou sur papier, mais par le circuit électronique, obligatoirement.
⚠️ Cas particulier de la location nue d'habitation : elle est le plus souvent hors du champ direct de la réforme, si le bien est détenu en direct (en nom propre et pas via une société). Certaines situations (option TVA, locaux professionnels, activité mixte) peuvent toutefois changer la donne. En cas de doute, c'est votre régime fiscal qui tranche, et il vaut mieux le faire vérifier par un spécialiste.
Ce que vous devez faire avant le 1er septembre 2026
Pour les bailleurs concernés, la mise en conformité tient en trois étapes.
- Clarifiez votre situation. Êtes-vous en location nue ou meublée, détenez-vous le bien en direct ou via une société ? Disposez-vous d'un numéro SIRET obligatoire pour tous les loueurs en meublé, y compris ceux déclarant au Micro-BIC ? Ce diagnostic détermine vos obligations.
- Désignez une plateforme agréée qui vous inscrira à l'annuaire centralisé. Cette inscription est indispensable : c'est elle qui permet à vos fournisseurs de vous adresser leurs factures. Sans plateforme désignée, vous ne pourrez pas les recevoir et risquez des pénalités de retard.
- Organisez la réception et l'archivage de vos factures fournisseurs, idéalement en les reliant à votre comptabilité via votre solution de comptabilité-fiscalité pour que vos charges déductibles soient intégrées sans ressaisie ni perte.
Que risque-t-on en cas de non-conformité ?
La désignation d'une plateforme agréée est obligatoire pour les structures concernées, avant le 1er septembre 2026. Le défaut de conformité expose à des amendes, revalorisées par la loi de finances pour 2026 et appliquées progressivement, après une mise en demeure laissant un délai pour se régulariser. Rien d'insurmontable quand on s'y prend à l'avance : c'est surtout dans l'urgence que la mise en conformité devient compliquée, et lorsqu'un numéro Siret doit être créé, ce qui rajoute un délai de quelques jours.
Qlower pour Laforêt : mise en conformité et fiscalité comprises
La fiscalité des revenus locatifs se complexifie, entre la réforme de la facturation électronique et la diversité des régimes déclaratifs. Pour accompagner ses clients bailleurs au-delà de la transaction et de la gestion, Laforêt s'associe à Qlower, la plateforme française de référence spécialisée dans la fiscalité des bailleurs.
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- votre mise en conformité avec la réforme 2026 de la facture électronique est comprise : l’inscription à la plateforme agréée et la réception de vos factures sont intégrées, sans démarche supplémentaire de votre côté ;
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