Servitude de passage : que dit la loi ?

30.09.20

Tout propriétaire ou locataire d’un terrain, d’un local ou d’un logement a le droit d’accéder à son bien. Or, il arrive parfois que celui-ci soit complètement enclavé entre d’autres propriétés ou soit difficile d’accès. Le passage doit donc nécessairement se faire sur une propriété voisine. Il s’agit d’une servitude de passage légale, dont la loi précise les modalités.

Comment mettre en place une servitude de passage ?

Il n’y a pas de différence entre droit de passage et servitude de passage. Dans les deux cas, il s’agit de l’autorisation légale pour une personne de traverser la propriété d’autrui pour rejoindre sa propre propriété. Lorsque celle-ci est complètement enclavée, c’est-à-dire qu’elle ne dispose d’aucune issue sur une voie publique, le droit de passage ou servitude de passage est acquis par le propriétaire qui en a besoin. En principe, l’accord du propriétaire du terrain utilisé pour le passage n’est donc pas requis. Quelques conditions s’appliquent tout de même pour le propriétaire du bien enclavé :

·       Il doit impérativement choisir le chemin le plus court ;

·       Son passage doit engendrer le moins de dommages possible ;

·       Il doit verser une indemnité de passage au propriétaire du terrain traversé.

Cette indemnité peut être fixée par accord entre les deux propriétaires ou par un juge.

Si la propriété n’est pas enclavée, mais seulement difficile d’accès, l’accord du propriétaire du terrain à traverser est indispensable.

Le droit de passage pour les canalisations

Il n’y a pas que les individus qui ont besoin de relier voie publique et propriété : c’est également le cas des canalisations ! Eaux usées, eau potable... L’usage est de les enterrer sur la ou les propriétés voisines à une profondeur minimum de 60cm (1 m en cas de passage de véhicules au-dessus) entre la canalisation et le niveau du sol après les travaux. Les propriétaires des terrains concernés doivent signifier leur accord. La servitude de passage des canalisations entraîne également le versement par le propriétaire bénéficiaire d’une indemnité de servitude pour passage de canalisation, à fixer à l’amiable par les parties ou par l’intermédiaire d’un juge. Les canalisations restent la propriété du bénéficiaire. Par conséquent, c’est à lui de se charger des travaux d’entretien le cas échéant, sans dévaloriser le terrain où elles sont enterrées.

Taille, durée... Les caractéristiques d’une servitude de passage

Le passage doit être suffisant. Ainsi, lorsqu’elle est destinée à rejoindre un seul logement, la largeur de la servitude de passage peut être fixée à 3 mètres minimum, afin de laisser passer un véhicule à 4 roues. Toutefois, elle peut être plus large si la servitude dessert plusieurs habitations ou un immeuble, afin de permettre le croisement de deux véhicules.

La servitude de passage peut s’acquérir avec la “prescription acquisitive” qui doit respecter une durée de 30 ans. 

La servitude de passage prend fin lorsque :

·       Le terrain n’est plus enclavé ou que son accès à la voie publique a été amélioré ;

·       Le terrain qui bénéficie de la servitude et celui qui la subit sont réunis ;

·       Le propriétaire qui en bénéficiait y renonce.

 

Il est également utile d’indiquer précisément qui est autorisé à utiliser la servitude, comment le passage est autorisé (en voiture, à pied...), et autres détails devant un notaire afin de faciliter la gestion des éventuels litiges qui peuvent en découler. Clairement fixées, les règles permettent d’entretenir un bon voisinage.

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