Zone tendue : en quoi ça consiste ?

02.03.21

L’expression « zones tendues » désigne les agglomérations françaises où la demande de logements est très forte. Ce marché immobilier tendu entraîne la hausse des loyers et empêche de nombreux ménages de s’installer. C’est pourquoi le gouvernement a ciblé ces villes dans la loi : les loyers y sont encadrés et plusieurs mesures destinées à faciliter l’accession au logement y ont été mises en place.

Zone tendue : en quoi ça consiste ?

L’expression « zones tendues » désigne les agglomérations françaises où la demande de logements est très forte. Ce marché immobilier tendu entraîne la hausse des loyers et empêche de nombreux ménages de s’installer. C’est pourquoi le gouvernement a ciblé ces villes dans la loi : les loyers y sont encadrés et plusieurs mesures destinées à faciliter l’accession au logement y ont été mises en place.

Où sont situées les zones tendues ?

Les zones tendues en logements sont clairement délimitées par le décret n° 2013-392 du 10 mai 2013. Elles concernent de nombreuses communes à travers toute la France, rassemblées dans les agglomérations de :

·       Paris

·       Lyon ;

·       Marseille — Aix-en-Provence ;

·       Annecy ;

·       Bordeaux ;

·       Lille ;

·       Nantes...

... et bien d’autres.

De manière générale, une zone tendue est une agglomération de plus de 50 000 habitants caractérisés par un déséquilibre fort entre l’offre et la demande immobilière. Les règles s’appliquant à une zone tendue en logements concernent donc un grand nombre de propriétaires. À noter que les villes de Paris et de Lille sont soumises à des règles bien particulières, car elles font l’objet d’un dispositif expérimental basé sur un système de loyers de référence définis par la préfecture.

Quelles sont les règles qui régissent les loyers en zone tendue ?

En zone tendue, les loyers sont encadrés par la loi afin de rétablir l’équilibre et de faciliter l’accession de tous au logement. Cette modération concerne aussi bien les locations vides que les locations meublées. Lors de la première mise en location d’un logement, le bailleur fixe librement le montant du loyer. Il est ensuite autorisé à réévaluer annuellement son loyer, comme c’est le cas hors zone tendue. Les limites commencent lorsque le logement est loué à un nouveau locataire. Si le logement est remis en location après que moins de 18 mois se sont écoulés, le nouveau loyer doit être le même que celui payé par le précédent locataire, à l’exception de deux situations :

·       Des travaux d’amélioration ont été réalisés ;

·       Le loyer était manifestement sous-évalué.

Si le logement n’a pas été loué pendant 18 mois au moins, le propriétaire peut choisir librement le nouveau montant du loyer.

Autres règles en zone tendue : préavis réduit et taxe sur les logements vacants

En zone tendue, les logements sont extrêmement demandés. Le gouvernement a donc mis en place une taxe sur les logements qui restent vacants pendant plus d’un an afin de minimiser le nombre de logements inutilisés. Plusieurs exceptions permettent toutefois à certains logements de ne pas être concernés, notamment :

·       Les logements meublés utilisés comme résidence secondaire ;

·       Les logements habités plus de 90 jours consécutifs dans l’année, quel que soit l’occupant ;

·       Les logements impropres à l’occupation nécessitant d’importants travaux ;

·       Les logements vacants en dépit de la volonté du propriétaire (mise en vente...).

En outre, lorsqu’il informe le propriétaire de son départ, le locataire d’un logement vide peut profiter d’un préavis de départ réduit à un mois au lieu de trois mois en zone non tendue.

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