Immobilier ancien : Quelles sont les tendances du 1er semestre 2024 ?

Immobilier ancien : Vers une stabilisation en demi-teinte

Après un début d’année encourageant, le marché immobilier poursuit lentement sa reprise. Les taux d’intérêt redescendent à 3,73 %, les prix reculent de -4,1 % en un an, et les banques rouvrent le crédit. Une dynamique timide, mais réelle, qui relance les projets reportés en 2023. Les ajustements consentis par les vendeurs ont permis de réactiver la demande, bien que le retour à la fluidité reste progressif.

Une demande qui retrouve de la vigueur

Portée par un gain de pouvoir d’achat immobilier d’environ 10 %, la demande augmente de +3 % au national. Paris se distingue avec +14 %, bénéficiant de la baisse des prix et d’une forte appétence pour les appartements. L’Île-de-France recule (-7 %), victime du désintérêt croissant pour les maisons en périphérie. En région, la dynamique reste modeste (+3 %).

Les Français révisent leurs ambitions. La maison individuelle reste un rêve, mais devient difficilement accessible, dans un contexte de taux toujours contraints et de coût élevé du crédit.

Une reconstitution de l’offre en trompe-l’œil

+22 % d’offres au national, mais cette hausse s’explique par un ralentissement des ventes, et donc une accumulation de biens en stock. Les maisons (+28 %) dominent la reconstitution, là où les appartements peinent davantage à revenir sur le marché (+18 %).

Paris reste peu pourvu (+6 % d’offres seulement), alors que l’Île-de-France atteint +18 % et les régions +26 %. Mais derrière ces chiffres, la pénurie structurelle demeure, aggravée par une construction neuve toujours à l’arrêt.

Une légère reprise des transactions

+0,9 % de ventes par rapport au 1er semestre 2023. Le mouvement reste modeste, concentré sur les appartements (+1,2 %) plutôt que sur les maisons (+0,6 %). Paris se redresse (+6 %), tiré par un retour des acheteurs urbains. L’Île-de-France est en repli (-1 %), moins attractive qu’avant. Les régions progressent à +2 %, dans la moyenne nationale.

72 % des biens vendus sont à moins de 300 000 €, preuve que le cœur du marché se déplace vers des segments plus accessibles. Les secundo-accédants dominent (54 %), suivis des primo-accédants (29 %) et des investisseurs (17 %).

Les ajustements sur les prix se confirment

Les prix reculent de -4,1 % au national, à 3 325 €/m². Paris baisse de -5,3 %, avec 10 arrondissements sous les 10 000 €/m². L’Île-de-France chute de -8,2 %, tombant sous la barre des 4 000 €/m² pour la première fois depuis 2017. En régions, la baisse est plus modérée (-3,6 %, à 2 464 €/m²), mais bien réelle.

Les maisons sont les plus touchées (-6,8 %, à 2 350 €/m²), contre -1,7 % pour les appartements (4 484 €/m²). Les biens énergivores sont particulièrement visés par la baisse, sous l’effet des nouvelles exigences réglementaires.

Des délais de vente contenus sous la barre des 100 jours

96 jours en moyenne au national (+8 jours). Paris reste le plus rapide (83 jours), suivi de l’Île-de-France (91 jours) et des régions (97 jours). Les maisons se vendent en 98 jours, contre 93 jours pour les appartements. Les acheteurs prennent plus de temps, tandis que certains vendeurs restent encore figés sur les prix d’avant-crise.

Des négociations qui atteignent un palier

5,22 % de marge de négociation moyenne, près d’un point de plus qu’en 2023. Mais le mouvement se stabilise. Les vendeurs ont intégré les réalités du marché, et les nouveaux biens mis en vente sont mieux positionnés dès le départ.

Paris affiche 4,56 %, l’Île-de-France 4,78 %, les régions 5,24 %. Les maisons sont négociées à 6,11 %, bien plus que les appartements (4,65 %, en recul). Les biens mal classés sur le plan énergétique continuent de concentrer l’essentiel des négociations.

Un retour progressif à la normale

Le marché revient progressivement à des niveaux comparables à ceux de 2016-2018, bien loin de l’euphorie de 2019-2022. Les vendeurs ont fait une partie du chemin, mais c’est désormais aux acheteurs d’ajuster leurs projets.

🎙️ Yann Jéhanno, président du réseau Laforêt, conclut :
« Le logement revient dans le débat public. Mais au-delà des ambitions politiques, ce qu’attendent les Français, ce sont des réponses concrètes sur la fiscalité et l’accompagnement à l’achat comme à la location. »