Immobilier ancien : Quelles sont les tendances du 1er semestre 2025 ?

L’immobilier reprend son souffle.
 

Après deux années de tensions : Entre correction des prix, frilosité bancaire et attentisme généralisé... le marché immobilier ancien redémarre. Une reprise progressive, mais réelle, portée par la stabilisation des taux d’intérêt, un climat économique plus lisible et un retour progressif des acheteurs. Le marché retrouve ses repères, loin des excès de l’après-Covid.

La demande bondit, les maisons reprennent la main

Les intentions d’achat ont nettement progressé au cours des douze derniers mois : +18 % au niveau national. Ce sont les régions qui enregistrent la hausse la plus marquée (+19 %), devant Paris (+13 %) et l’Île-de-France (+12 %).

Fait marquant : la tendance s’est inversée entre appartements et maisons. Après un début d’année plus dynamique pour les appartements, les maisons reprennent le dessus au second trimestre avec une progression de +18 %, contre +15 % pour les appartements.

Une dynamique portée par plusieurs facteurs conjoints :

• Une détente des taux d’intérêt (3,11 % en mai contre 4,20 % en décembre dernier)
• Des vendeurs de maisons devenus plus réalistes sur les prix
• Une saison estivale propice aux projets de déménagement

L’Île-de-France en tête des ventes

Les volumes de transactions repartent à la hausse, avec une progression nationale de +17 % sur 12 mois.
C’est l’Île-de-France qui mène la reprise avec +19 %, suivie des régions (+17 %) et de Paris (+11 %).

Les maions restent les moteurs de cette reprise (+18 %), mais les appartements suivent de près (+15 %), traduisant un retour plus homogène de la demande. Ce regain d’activité repose sur un alignement progressif entre acheteurs et vendeurs, mais aussi sur une réouverture partielle du crédit.

Une offre encore sous pression

L’offre de biens progresse de +8 % à l’échelle nationale, mais reste insuffisante pour répondre à la demande.

• En régions : +6 % d’offre (+19 % de demande)
• À Paris : recul de l’offre (-8 %), où les vendeurs parient sur la fin du cycle baissier
• En Île-de-France hors Paris : +13 %, une zone qui amorce un rééquilibrage

Les petites et moyennes surfaces restent les plus prisées, notamment par les primo-accédants et les investisseurs.

Les prix se stabilisent, sans flambée

La période de baisse semble désormais derrière nous. Sur un an, les prix au mètre carré augmentent légèrement de +0,9 % au national, pour s’établir à 3 355 €/m².

• Paris : +0,9 %, à 9 608 €/m²
• Île-de-France (hors Paris) : +0,6 %, à 3 969 €/m²
• Régions : +1 %, à 2 489 €/m²

Les maisons tirent les prix vers le haut avec une hausse de +1,1 %, contre +0,7 % pour les appartements. La saison estivale et l’attrait pour l’espace y contribuent clairement.

Certaines villes confirment leur redressement :

• Rouen (+4,6 %), Bordeaux (+2,3 %), Toulouse et Rennes (+1,5 %), Lyon (+1,2 %)
• À l’inverse, Dijon (-3,8 %), Strasbourg, Marseille et Biarritz affichent encore des baisses modérées

À Paris, le prix moyen atteint 9 608 €/m². Les repères changent : 10 arrondissements sont désormais repassés au-dessus de la barre symbolique des 10 000 €/m².

Des délais stables, mais des acheteurs plus exigeants

Les délais de vente restent globalement stables à 96 jours en moyenne, mais les situations varient fortement selon les territoires :

• Paris : 78 jours (-5 jours), marché plus fluide
• Île-de-France : 92 jours (+1 jour)
• Régions : 99 jours (+2 jours), mais avec de fortes disparités

Si le marché se remet en mouvement, les acquéreurs se montrent plus sélectifs, notamment sur la qualité du bien. Ce nouvel équilibre impose une adaptation des vendeurs encore hésitants à ajuster leur prix.

Moins de marge pour négocier

Les marges de négociation reculent dans la majorité des zones :

• National : 4,56 % (-0,28 point)
• Paris : 2,91 % (-1,67 point), plus de pression, moins de négociation
• Île-de-France : 4,66 % (+0,13 point), marché équilibré
• Régions : 4,71 % (-0,18 point), retour à plus de réalisme

Le montant moyen d’une vente se stabilise à 243 000 €, après avoir chuté de près de 10 % en trois ans. Un signe de retour à des biens plus accessibles, mais aussi d’un recentrage sur des projets réalistes.

Un marché porté par les primo et secundo-accédants

Les primo-accédants représentent désormais un tiers des transactions. Deux profils se dessinent :

• Des 30/35 ans aidés financièrement, ciblant des biens supérieurs à 200 000 € en ville
• Des jeunes de moins de 30 ans sans aide, cherchant en périphérie ou zone rurale

Les secundo-accédants, qui pèsent pour la moitié du marché, privilégient les biens « prêts à vivre ». Les logements familiaux non rénovés rencontrent plus de difficultés à se vendre.

Les investisseurs, eux, restent prudents face à une fiscalité incertaine et à la suspension de MaPrimeRénov’.

2025 : vers un retour aux fondamentaux

« Les signaux sont encourageants : confiance retrouvée, volumes en hausse, prix stabilisés. Mais cette reprise reste conditionnée à l’évolution des taux d’intérêt et à la solidité de la demande », souligne Yann Jéhanno, président du Réseau Laforêt.

Avec quatre baisses successives des taux directeurs de la BCE depuis le début de l’année, les conditions de financement s’améliorent nettement, même si le contexte international reste instable.
L’année 2025 pourrait marquer un véritable tournant : celui d’un marché assaini, où les projets immobiliers reprennent avec prudence, mais ambition.