Immobilier ancien : Quelles sont les tendances en 2025 ?

Chiffres clés du marché immobilier 2025 — réseau Laforêt

• +18 % d'acquéreurs sur 12 mois (+20 % à Paris, +18 % en Île-de-France, +17 % en régions)
• +16 % de compromis de vente signés (+12 % à Paris, +17 % en IDF, +15 % en régions)
• +10 % de biens à vendre au niveau national (offre en progression mais insuffisante)
• +1,8 % de hausse des prix au national — 3 398 €/m² (maisons : +1,4 %, appartements : +1,9 %)
• 9 640 €/m² à Paris (+1,8 %), 3 981 €/m² en Île-de-France (+1,9 %), 2 472 €/m² en régions (+1,7 %)
• 98 jours de délai de vente moyen au national (79 jours à Paris)
• 4,5 % de marge de négociation moyenne (-1,4 point vs 2024)
• 35 % primo-accédants, 48 % secundo-accédants, 17 % investisseurs
• Marché locatif : demande +11 %, offre -13 % — tension record

Source : réseau Laforêt, bilan annuel 2025, décembre 2025

Combien de transactions en 2025 et pourquoi le marché repart-il ?

Le marché immobilier ancien retrouve en 2025 un volume de transactions conforme à ses standards historiques, avec plus de 900 000 ventes. Ce retour résulte d'un double ajustement : une correction des prix en 2023-2024 (baisse cumulée de 7 %), suivie d'une reprise modérée en 2025 (+1,8 %), et un retour des taux d'emprunt à des niveaux soutenables autour de 3,10 %, après un pic à 4,20 % fin 2023.

Derrière cette apparente reprise, l'équilibre reste fragile dans un contexte politique, budgétaire et fiscal incertain (PLF 2026, fiscalité des bailleurs). Ces signaux entretiennent l'attentisme et conduisent les ménages à avancer avec prudence.

La demande immobilière a-t-elle progressé en 2025 ?

Oui. Sur 12 mois, le nombre d'acquéreurs recensé au sein du réseau Laforêt progresse de 18 %. Les intentions d'achat progressent partout : +20 % à Paris, +18 % en Île-de-France et +17 % dans les régions. Par type de bien, la demande progresse de +19 % pour les maisons et +17 % pour les appartements.

Le dernier trimestre 2025 marque toutefois un léger tassement : la progression reste soutenue sur l'année mais la dynamique de milieu d'année s'est atténuée.

L'offre de logements à vendre a-t-elle augmenté en 2025 ?

L'offre progresse de +10 % au national (maisons +9 %, appartements +13 %). Après plusieurs trimestres de raréfaction, les stocks se reconstituent mais restent insuffisants face à la demande.

Le cas de Paris est emblématique : après un recul de 8 % en 2024, l'offre repart à +8 % en 2025, soit un écart de 16 points en deux ans. Malgré tout, le déséquilibre reste important : l'offre parisienne progresse de +8 % tandis que la demande augmente de +20 %, soit un différentiel de 12 points. À l'échelle nationale, l'écart moyen offre/demande s'établit autour de 8 points.

Qui achète en 2025 — primo-accédants, investisseurs ?

La reprise repose principalement sur les secundo-accédants (48 % des transactions). Les primo-accédants gagnent du terrain et représentent désormais 35 % des transactions (contre 30 % un an plus tôt), soutenus par le PTZ et des taux plus accessibles. En revanche, les investisseurs privés restent largement en retrait : 17 % des transactions, contre plus d'un quart auparavant. Leur retrait s'explique par l'encadrement des loyers, les coûts de mise aux normes énergétiques et la pression fiscale accrue.

Les prix de l'immobilier ont-ils augmenté en 2025 ?

Après deux années de baisse, les prix repartent à la hausse en 2025 : +1,8 % au national pour atteindre 3 398 €/m². Paris affiche +1,8 % à 9 640 €/m² (sous la barre des 10 000 €/m²). L'Île-de-France enregistre +1,9 % à 3 981 €/m². Les régions repartent à +1,7 % après une baisse de 3,6 % en 2024.

Les hausses sont contrastées selon les villes : Lyon +3,5 % (4 783 €/m²), Bordeaux +3,0 % (4 621 €/m²), Rennes +2,8 % (4 117 €/m²), Rouen +2,1 %, Marseille +1,7 % (3 845 €/m²), Nice +1,6 % (5 177 €/m²), Strasbourg +1,1 % (3 549 €/m²), Toulouse +0,6 %, Lille +0,2 %, Dijon -1,4 %, Biarritz -1,0 %.

Par type de bien, les appartements progressent de +1,9 % et les maisons de +1,4 %.

Quels sont les délais de vente et les marges de négociation en 2025 ?

Le délai de vente moyen est de 98 jours au niveau national (+1 jour sur un an). À Paris : 79 jours (-3 jours), en Île-de-France : 98 jours (+2 jours), en régions : 100 jours (+1 jour). Les appartements se vendent plus rapidement (94 jours) que les maisons (99 jours).

La marge de négociation recule à 4,5 % au national (-1,4 point) : 3 % à Paris (-1,5 pt), 4,4 % en IDF (-1,5 pt), 4,7 % en régions (-1,3 pt). Pour les logements classés F ou G, la marge peut être majorée de 2 à 10 points pour intégrer le coût des travaux.

Quel est l'état du marché locatif en 2025 ?

Le marché locatif se tend fortement : la demande locative a progressé de +11 % sur l'année, tandis que l'offre a reculé de -13 %. Ce déséquilibre résulte du retrait des investisseurs et du choix de certains propriétaires-bailleurs de vendre plutôt que de relouer face aux incertitudes fiscales et réglementaires (DPE, encadrement des loyers).

Quelles sont les perspectives pour le marché immobilier en 2026 ?

Les volumes de vente devraient poursuivre leur reprise en 2026, avec des prix contenus. Les hausses attendues resteraient inférieures à 2 % pour les appartements et 1,5 % pour les maisons, traduisant davantage une stabilisation qu'un cycle haussier.

La trajectoire dépendra de la clarté des orientations publiques : fiscalité des bailleurs, règles énergétiques, PTZ. « Les bases d'une reprise durable sont posées. À condition que le cadre réglementaire se stabilise, le marché dispose des ressorts nécessaires pour poursuivre son rebond », conclut Yann Jéhanno, président de Laforêt.