Immobilier ancien : Quelles sont les tendances en 2023 ?

2023 : Année de rupture pour le marché immobilier ancien

Après deux années hors normes, le marché immobilier ancien connaît un brutal coup d’arrêt en 2023. Taux d’intérêt en forte hausse, conditions de crédit durcies, recul des ventes… l’année a été marquée par une conjonction de freins qui ont mis le secteur sous pression.

Une demande asphyxiée par les taux et l’inflation

La demande chute de -17 % sur un an, pénalisée par une perte de pouvoir d’achat, une hausse des taux à 4,22 % en novembre (contre 1,06 % fin 2021) et une inflation persistante.

Les primo-accédants disparaissent peu à peu, faute d’apport suffisant ou d’aide familiale, tandis que les investisseurs désertent le marché, freinés par la réglementation énergétique, la fiscalité croissante et l'encadrement des loyers.
Seuls les secundo-accédants tentent de maintenir leur projet, souvent contraints de vendre avant d’acheter, sans possibilité de crédit relais.

Paris résiste légèrement (+4 % de demande) grâce à trois années de baisse des prix, mais l’Île-de-France recule de -19 %, tout comme les régions (-16 %). Les maisons (-19 %) sont plus affectées que les appartements (-12 %), plus accessibles.

Transactions : un recul historique

Le volume des ventes recule de -16 % au national, avec un second semestre particulièrement morose. Le crédit devient un obstacle majeur : -40,3 % de prêts accordés, même à des profils pourtant solvables.

• Paris : -7 %, grâce à une demande encore présente

• Île-de-France : -17 %, avec une première couronne en grande difficulté (jusqu’à -22 % en Seine-Saint-Denis)

• Régions : -15 %, en phase avec la tendance nationale

Offre : un stock qui gonfle sans s’écouler

En réaction à la chute des ventes, l’offre explose de +43 % au national. L’Île-de-France (+43 %) et les régions (+45 %) se remplissent à nouveau, tandis que Paris reste plus stable (+18 %).

Parmi les biens mis en vente, 16,1 % sont énergivores (classés F ou G), contre 17,4 % en 2022, preuve que les vendeurs de passoires thermiques commencent à agir… mais sans affoler le marché.

Prix : la baisse s’intensifie en fin d’année

Entre le 3e trimestre et décembre, les prix au m² chutent de -3,1 % à -3,9 %, pour atteindre 3 332 €/m² au national. À Paris, le prix moyen passe sous la barre symbolique des 10 000 €/m² pour s’établir à 9 855 €/m² (-5,9 % sur l’année).

• Île-de-France : -6,1 %, avec des baisses marquées en seconde couronne

• Régions : -1,2 %, après une résistance au 1er semestre

• Métropoles les plus touchées : Lyon (-6,9 %), Bordeaux (-5,4 %), Rennes (-3,5 %)

• Seules exceptions : Nice (+3,8 %), Lille (+1,4 %) et Marseille (+0,2 %)

Délais de vente : retour à la patience

En moyenne, les délais s’allongent à 90 jours (+9 jours), signe que l’ère des ventes express est terminée.

• Paris : 82 jours (+2)

• Île-de-France : 89 jours (+14)

• Régions : 90 jours (+8)

Les biens les plus énergivores restent jusqu’à 125 jours sur le marché, preuve de leur attractivité en berne.

Des négociations plus fréquentes… et plus franches

5,72 % de marge de négociation au national, en hausse de +1,1 point, avec des pics dans les logements classés F et G, où les acheteurs négocient jusqu’à 7 %.

• Paris : 4,45 % (+1,03 pt)

• Île-de-France : 4,76 % (+1,3 pt)

• Régions : 5,80 % (+1,15 pt)

Les négociations concernent désormais près de 80 % des ventes, contre 60 % un an plus tôt. Les biens "parfaits" font figure d’exception.

🎙️ Yann Jéhanno, président du Réseau Laforêt, conclut :
« 2023 a marqué un coup d’arrêt pour le marché. Le financement reste le verrou principal. Sans véritable plan de relance ou mesures incitatives, 2024 risque de prolonger cette période de flottement. »