Immobilier ancien : Quelles sont les tendances du 1er semestre 2026 ?

Les acquéreurs mettent leurs projets entre parenthèses

La demande recule de 3 % au niveau national par rapport au premier semestre 2025. Plus qu'un abandon des projets, il s'agit surtout d'un report des décisions. Les ménages déjà engagés poursuivent leurs acquisitions, tandis que ceux dont le projet est moins urgent préfèrent attendre davantage de visibilité économique.

Les disparités géographiques restent importantes :

• Régions : -4,6 %
• Paris : +1,7 %
• Île-de-France (hors Paris) : +1,1 %

Les marchés les plus tendus résistent donc mieux aux incertitudes.

Autre évolution notable : les appartements retrouvent de l'attractivité. Leur demande reste stable (+0,6 %), tandis que celle des maisons recule de 4,7 %. Le coût global d'une maison : dépenses énergétiques, entretien, travaux ou encore mobilité conduit de nombreux acheteurs à revoir leurs critères de recherche.

Une offre qui continue de progresser

Face à cette demande plus prudente, les vendeurs poursuivent leur retour sur le marché. L'offre augmente de 8 % au niveau national, dans la continuité de la dynamique observée début 2026.

Les évolutions diffèrent selon les territoires :

• Paris : +13,5 %
• Régions : +9,4 %
• Île-de-France : +3 %

Cette progression concerne principalement les appartements (+13,3 %), alors que l'offre de maisons ne progresse que de 4,5 %. Les propriétaires de maisons qui ne sont pas contraints de vendre semblent préférer conserver leur bien plutôt que de le remettre sur le marché.

Si le choix des acquéreurs s'élargit progressivement, le marché reste néanmoins confronté à une pénurie structurelle de logements.

Les transactions ralentissent

Le tassement de la demande se répercute logiquement sur l'activité. Après une année 2025 de reprise et un premier trimestre encore positif, le volume des transactions recule de 2,3 % sur un an.

La situation varie selon les territoires :

• Paris : -4,7 %
• Régions : -1,6 %
• Île-de-France : +0,4 %

Les maisons enregistrent le recul le plus marqué (-2,3 %), contre seulement -0,7 % pour les appartements.

Le profil des acheteurs évolue également. Les secundo-accédants représentent désormais 52 % des transactions et deviennent les principaux moteurs du marché. Les primo-accédants voient leur part reculer à 32 %, tandis que les investisseurs ne représentent plus que 16 % des ventes, un niveau historiquement faible.

Les prix poursuivent leur ajustement

Après une année de stabilisation, les prix enregistrent une légère baisse.

Au niveau national, le prix moyen s'établit désormais à 3 294 €/m², soit une diminution de 1,8 % sur un an.

Les évolutions restent contrastées :

• Paris : -0,5 % (9 559 €/m²)
• Île-de-France : -3,2 % (3 842 €/m²)
• Régions : stabilité à 2 489 €/m²

À Paris, neuf arrondissements affichent désormais un prix moyen inférieur au seuil symbolique des 10 000 €/m², illustrant l'évolution du marché de la capitale.

Dans les grandes villes, les écarts demeurent importants :

En hausse :

• Brest (+2,7 %)
• Biarritz (+2,0 %)
• Lille (+2,0 %)
• Nancy (+1,4 %)
• Marseille (+1,3 %)
• Nice (+1,1 %)
• Rennes (+1,0 %)

En baisse :

• Lyon (-3,5 %)
• Strasbourg (-1,7 %)
• Bordeaux (-1,5 %)

Dijon et Toulouse affichent quant à elles une stabilité des prix. Cette diversité confirme que les réalités locales continuent de primer sur la tendance nationale.

Des délais de vente qui s'allongent

Avec des acquéreurs plus prudents, les délais de vente poursuivent leur progression.

Ils atteignent désormais 101 jours en moyenne au niveau national, soit 5 jours de plus qu'au premier semestre 2025.

Selon les territoires :

• Paris : 84 jours (+6 jours)
• Île-de-France : 99 jours (+9 jours)
• Régions : 103 jours (+4 jours)

Les acheteurs prennent davantage de temps pour comparer les biens, sécuriser leur financement et intégrer les coûts futurs liés à la performance énergétique ou à la fiscalité locale. Les maisons font notamment l'objet d'analyses beaucoup plus approfondies.

La négociation redevient incontournable

Le rapport de force continue d'évoluer en faveur des acquéreurs.

La marge moyenne de négociation atteint désormais 5,2 % au niveau national, contre 4,8 % un an auparavant.

Les écarts restent importants :

• Paris : 3,6 %
• Île-de-France : 5,2 %
• Régions : 5,4 %

Aujourd'hui, 9 ventes sur 10 donnent lieu à une négociation.

Les logements énergivores restent les plus concernés. Les biens classés F ou G subissent des décotes importantes et certaines grandes maisons nécessitant de lourds travaux peuvent dépasser 10 %, voire 15 % de négociation. À l'inverse, les petites surfaces conservent une bonne résistance grâce à la demande des primo-accédants et des investisseurs.

2026 : une reprise suspendue au retour de la confiance

« Le deuxième trimestre 2026 a marqué une cassure. Pas une nouvelle crise, mais une interruption nette d'une dynamique qui se reconstruisait depuis plus de dix-huit mois », analyse Yann Jéhanno, président de Laforêt.

Si les fondamentaux du marché restent solides : une offre en hausse, des vendeurs présents et des projets qui continuent de se concrétiser, c'est bien la confiance des ménages qui fait aujourd'hui défaut. Les nouveaux projets sont davantage différés qu'abandonnés.

Les prochains mois dépendront largement de l'évolution du contexte économique et géopolitique. Un environnement plus stable pourrait rapidement libérer une demande aujourd'hui en attente. Dans cette perspective, la visibilité des politiques publiques et la stabilité réglementaire seront des éléments déterminants pour redonner confiance aux ménages et permettre au marché immobilier de retrouver une dynamique durable.