Immobilier ancien : Quelles sont les tendances en 2022 ?

Après l’euphorie, le retour à l’équilibre

2022 a marqué un tournant pour l’immobilier ancien. Après un début d’année euphorique, le marché ralentit dès l’été, sous l’effet d’un durcissement des conditions de crédit, d’une inflation galopante et de prix de l’énergie en forte hausse. Les taux d’intérêt grimpent de 1,12 % à 1,84 %, tandis que le taux d’usure bloque certains financements, repoussant de nombreux projets.

Le crédit a retrouvé un coût, les prix retrouvent la raison

Les grandes villes et les zones les plus tendues amorcent un ralentissement des prix. Les zones rurales plafonnent, notamment pour les maisons excentrées, dont l’entretien devient un frein. À l’inverse, le littoral reste attractif, les prix y demeurant élevés.

Le marché s’ajuste. Les secundo-accédants dominent, grâce à leur apport lié à une revente. Les jeunes actifs restent présents, mais souvent grâce au soutien familial. Les primo-accédants modestes, eux, se retirent, autocensurés par crainte de ne pas pouvoir emprunter. L’effet psychologique des taux et de l’inflation pèse lourdement sur la demande.

Une demande qui se transforme

La demande progresse légèrement (+1 % au national), +3 % à Paris, +2 % en Île-de-France, mais recule de -1 % en régions. Les appartements gagnent en popularité (+2 %), tandis que les maisons reculent (-4 %), notamment à cause des coûts énergétiques et de leur excentration.

Les acquéreurs adaptent leur projet : changement de ville ou de région, recherche de biens moins coûteux. En toile de fond, le logement reste une valeur refuge, toujours privilégiée face à la volatilité des marchés financiers.

Une offre qui retrouve des couleurs

L’offre se reconstitue : +12 % au national, avec des pics à +25 % à Paris et +14 % en Île-de-France. En régions, la progression reste plus modérée (+11 %), mais confirme le rebond. Ce regain est en partie lié à la remise sur le marché des logements énergivores, ainsi qu’à des stratégies patrimoniales : plus-value, arbitrage, projets de déménagements mixtes entre ville et campagne.

Malgré ce rebond, l’offre reste insuffisante pour absorber la demande, notamment dans les zones tendues. La décohabitation et l’effondrement du neuf entretiennent un déséquilibre structurel.

Le volume de transactions amorce une lente décrue

-4 % de ventes au national, mais 2022 reste l’une des meilleures années, au-dessus du million de biens vendus. Paris rebondit (+8 %), dans une logique de rattrapage. L’Île-de-France chute de -6 %, comme les régions (-3 %), où l’offre manque et la négociation s’installe.

Côté profils : les primo-accédants tombent à 32 %, contre plus de 50 % auparavant. Les secundo-accédants dominent avec 49 %, tandis que les investisseurs reculent à 19 %, freinés par la fiscalité et les exigences énergétiques.

Des prix qui s’assagissent en fin d’année

Les prix continuent de croître en 2022 : +4,7 % au national, avec +6,8 % pour les maisons et +3,7 % pour les appartements. Mais le ralentissement est amorcé, en lien avec l’inflation et le recul du pouvoir d’achat.

Paris confirme son décrochage (-1,3 %, à 10 172 €/m²). En Île-de-France, la hausse reste modérée (+2,2 %, à 4 672 €/m²), tirée par la grande couronne. Les régions enregistrent une belle performance (+6,6 %, à 2 566 €/m²), notamment sur la façade Atlantique : Biarritz (+9,1 %), La Rochelle (+8,6 %), **Saint-Nazaire (+8 %) **.

Les grandes métropoles connaissent un palier, voire un recul : Lyon (-0,5 %), Bordeaux (-0,9 %), **Toulouse (+0,5 %) **.

Des délais de vente qui s’allongent et des négociations qui reprennent

Le délai moyen passe à 81 jours (+2). Les maisons se vendent plus vite (76 jours) que les appartements (83 jours). Malgré l’allongement, le marché reste fluide, loin des niveaux d’avant 2016.

La négociation revient en force. 4,53 % d’écart moyen entre le prix affiché et le prix signé, avec une hausse dans toutes les zones : +0,48 pt à Paris (3,42 %), +0,25 pt en Île-de-France (3,20 %), +0,21 pt en régions (4,85 %). Les biens avec défauts sont systématiquement renégociés.

Cap sur 2023 entre vigilance et envies de changement

L’année 2023 s’annonce à la croisée des chemins. L’inflation, les taux, la rareté de l’offre neuve, mais aussi les contraintes réglementaires (rénovation énergétique, MaPrimeRénov) pèsent sur la fluidité du marché.

Mais les fondamentaux restent solides : la pierre reste une valeur refuge pour 2 Français sur 5, en particulier chez les jeunes. Les projets de vie continuent de porter le marché : retour en ville, désir d’espace, nouveau rythme de vie… autant de leviers pour l’année à venir.

🎙️ Yann Jéhanno, président du réseau Laforêt, conclut :
« Les acheteurs resteront motivés, mais plus exigeants. Le marché devra composer avec une demande plus raisonnable, un crédit plus sélectif, et un immobilier qui doit s’adapter. »