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Investissement immobilier locatif : le dispositif "COSSE ANCIEN" décrypté

La loi de finances rectificative pour 2016 a mis fin aux dispositifs d’investissement locatifs existants dans l’ancien (BESSON et BORLOO ancien), et a institué le COSSE ANCIEN. Ainsi, à compter du 1er janvier 2017, les propriétaires de logements anciens qui souhaitent bénéficier de déductions supplémentaires pour la détermination de leurs revenus fonciers doivent s’engager à respecter des conditions de ressources et de loyers à l’instar des dispositifs dans le secteur intermédiaire. Connu aussi sous le dispositif « Louer abordable », l’investissement COSSE permet de répondre à la demande pour des ménages aux revenus modestes dans des zones caractérisées par une distorsion entre l’offre et la demande. Ainsi, le montant des loyers demandé est proportionnel aux avantages fiscaux consentis : plus les loyers sont bas, plus les avantages sont importants.

 

UN INVESTISSEMENT CONDITIONNÉ

 

Le bailleur (particulier ou associé de SCI) qui entend bénéficier des déductions supplémentaires doit respecter les conditions suivantes :

 

  1. Il doit conclure une convention avec l’Agence Nationale de l’Habitat (ANAH) entre le 1er janvier 2017 et le 31 décembre 2019

  2. Les locataires doivent affecter les logements nus à leur résidence principale

  3. Les locataires ne doivent pas être un membre du foyer fiscal, ascendant ou descendant du propriétaire bailleur

  4. Les loyers doivent être fixés en en fonction des plafonds de loyers par m² hors charges publiés par l’administration fiscale chaque année

  5. Les ressources des locataires ne doivent pas dépasser un plafond fixé en fonction de la composition du foyer fiscal. Il s’agit du revenu fiscal de référence (tel que mentionné sur l’avis d’imposition) de l’avant-dernière année qui précède celle de la location. Par exemple, pour une location en 2017, il faut prendre en compte le RFR de 2015 tel que figurant sur l’avis de 2016

  6. Le bailleur doit s’engager à louer le logement pendant 6 ans portés à 9 ans en si des travaux ont été subventionnés par l’ANAH

  7. Le bailleur peut proroger son engagement par période triennale de 3 ans

  8. En cas de non-respect par le bailleur, pendant la période d’engagement, des plafonds de loyers et de ressources, l’administration fiscale est en droit de remettre en cause la totalité des déductions opérées depuis l’origine.

 

 

 

LES AVANTAGES POUR LE BAILLEUR

 

Tant que le propriétaire bailleur respecte ses engagements, il peut déduire de ses revenus fonciers un pourcentage supplémentaire aux autres charges foncières (travaux, impôts, assurances, honoraires, provisions pour charges de copropriété, intérêts d’emprunt).

Le taux de déduction est fixé selon la nature du conventionnement et de la zone géographique. Ainsi :

 

 

 

Zone géographique

Typologie

Loyer intermédiaire

Social, très social

A bis/A

 

30%

 

70%

B1

B2

15%

50%

 

 

 

CAS PARTICULIER : L’INTERMEDIATION LOCATIVE

 

Le bailleur peut confier la gestion du logement à un organisme d’intermédiation locative ou de gestion locative sociale (public ou privé) pour la location à des personnes défavorisées. A ce titre, le bailleur quel que soit la localisation du logement et la nature du conventionnement, bénéficier d’une déduction supplémentaire de 85%.

 

Article rédigé le 12 mai 2017

 

 

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