Comment se passe une estimation immobilière par un agent immobilier ?

1. Examen des documents pertinents et clarification des questions techniques relatives à votre propriété

La première étape pour l'agent immobilier est un examen approfondi des documents qui détaillent les caractéristiques du bien. Malgré sa connaissance approfondie du marché immobilier local, chaque propriété est unique et requiert une analyse particulière. Des documents tels que le titre de propriété et la taxe foncière sont essentiels, car ils révèlent des informations sur la surface habitable et les éventuelles particularités fiscales du bien. Les actes de servitude, les plans et le règlement de copropriété fournissent également des précisions sur les droits et obligations liés à la propriété, tandis que les diagnostics immobiliers donnent un aperçu de son état général et de sa conformité aux normes en vigueur.

De plus, des informations telles que l'ancienneté et le type de la chaudière - qu'elle soit au fioul, au gaz ou électrique - sont très utiles. Cette collecte minutieuse et cette analyse détaillée des documents permettent à l'agent d'offrir une estimation précise, en s'assurant que tous les facteurs pertinents sont pris en compte pour déterminer la valeur la plus juste du bien immobilier.

2. Visite du bien immobilier

Après l'examen des documents, l'agent évalue minutieusement l'état général du bien. D'abord, il examine les structures fondamentales, telles que les fondations, la toiture, et l'isolation. Ensuite, l'agent se penche sur les caractéristiques internes de la propriété, comme la superficie totale avec son télémètre laser, le nombre de pièces, l'orientation par rapport au soleil... Il examine également la plomberie, l'électricité, et le système de chauffage, afin de vérifier qu'ils fonctionnent correctement et ne nécessitent pas de réparations ou de mises à niveau importantes.

Lors de la visite, l'agent porte une attention particulière aux aménagements qui ajoutent de la valeur au bien comme une véranda, une pergola et une piscine ; des éléments supplémentaires qui attirent davantage les acheteurs.

Ces éléments, lorsqu'ils sont en bon état et bien entretenus, peuvent justifier un prix de vente plus élevé.

Les principaux critères d'estimation d'un bien sont :

• La situation géographique.
• Les caractéristiques du logement (surface, nombre de pièces, exposition…).
• La rareté.
• Le prix du marché immobilier.
• LE DPE (Diagnostic de Performance Energétique).

3. Analyse du marché du bien estimé

Une fois le bien visité, l'agent compare les prix des biens similaires au mètre carré du marché immobilier local et met en perspective les conditions économiques.

La valeur de votre bien est directement déterminée par :

• Le nombre de personnes potentiellement intéressées par votre bien et leurs capacités financières : la demande.
• Le nombre de bien similaires au vôtre et en vente au même moment : l'offre.

C'est le rapport entre l'offre et la demande pour ce type de bien, sur une zone de marché précise, qui permet de déterminer le "prix de marché".

Le prix de marché

Le prix de marché se situe dans la zone d'équilibre entre l'offre et la demande, là où s'opèrent la majorité des transactions.

Au-dessus, ce sont des prix "optimistes" : il existe des biens à vendre à ce prix, mais peu d'acquéreurs les achètent.

Au-dessous, ce sont des prix "pessimistes" : les acquéreurs disposant de ce budget existent, mais les vendeurs sont rares à accepter de vendre à ce prix.

4. Remise du rapport d'estimation

La remise d'un rapport d'estimation par une agence immobilière Laforêt représente l'étape finale du processus d'évaluation. Ce document, également appelé avis de valeur est le résultat d'une analyse approfondie effectuée par l'agence. Il indique :

• La méthode d'estimation Laforêt.
• La détermination du prix de marché.
• La présentation du secteur géographique du bien.
• Les caractéristiques du bien.
• Le bien sur son marché immobilier.
• La présentation de nos offres.
• La fourchette de prix net vendeur.

Le dossier d'estimation ne constitue en aucun cas une expertise immobilière. Il permet d'évaluer, à une date déterminée, la fourchette de prix dans laquelle un bien immobilier pourrait raisonnablement être vendu à l'amiable, dans des conditions usuelles de cession, sur un marché donné. Généralement, la durée de validité de l'estimation elle est comprise entre 3 et 6 mois.

En plus de l'estimation, le cas échéant, l'agent immobilier peut donner des recommandations et conseils pour optimiser la valeur de la propriété, comme effectuer des travaux de rénovations pour améliorer le DPE.