La vente en nue-propriété d'un bien : définition, avantages et inconvénients

Qu'est-ce que la nue-propriété et l’usufruit en immobilier ? 

Le terme “nue-propriété” évoque en miroir les termes d'usufruit et de démembrement de propriété.

Le démembrement de propriété est une opération consistant à séparer  les droits dont dispose un propriétaire sur son bien. Schématiquement, tout propriétaire dispose de trois droits principaux. Le premier est le droit d’utiliser le bien, d’y vivre : il s’agit de l’usus.

Le deuxième droit consiste en celui de louer le bien et d’en recueillir les loyers : il s'agit du fructus. Le troisième droit de tout propriétaire est celui de disposer de son bien, de le vendre par exemple : il s’agit de l’abusus.

Le démembrement du droit de propriété consiste à isoler ces trois pouvoirs et à les attribuer à des personnes différentes. L’usufruitier se voit attribuer le droit de vivre dans les lieux ou de le mettre en location et recevoir les loyers. Le nu-propriétaire conserve le droit de disposer de son bien lorsqu’il retrouvera la pleine propriété, donc à la fin de l’usufruit.

Acheter la nue-propriété, signifie donc qu’on ne dispose pas de tous les droits sur le bien. En effet, le vendeur reste usufruitier du bien et conserve donc le pouvoir d’habiter les lieux ou de le mettre en location pendant toute la durée du démembrement.

Le nu-propriétaire a un droit en sommeil, pendant toute cette durée. Il ne peut vendre pendant cette durée non pas le bien lui-même mais seulement son droit : la nue-propriété.

Quels sont les avantages de la vente en nue-propriété ? 

Pour l'acheteur de la nue-propriété, donc le nu-propriétaire, cet achat constitue un investissement sur le long terme. Il achète à un prix inférieur au prix du marché. En effet, ce prix ne correspond qu’à la valeur de la nue-propriété et non pas à la valeur vénale du bien, qui subit une décote correspondant à la valeur de l’usufruit qui n’est pas vendu.

La détermination de ces valeurs, correspondant à la nue-propriété et à l’usufruit, peut se faire amiablement. Vendeur et acquéreur peuvent aussi se référer au barème fiscal qui fixe la valeur de l'usufruit et la valeur de la nue-propriété, en fonction de l'âge de l'usufruitier (donc ici du vendeur).

Pour le vendeur de la nue-propriété, qui va devenir usufruitier, l‘avantage consiste à recevoir l’intégralité du prix de vente, certes décoté, en une seule fois tout en conservant le droit de continuer à vivre dans son logement, voire de le louer le cas échéant.

Il dispose d’un capital immédiatement disponible.

Il ne s’agit pas d’une vente en viager. À la différence de la vente en viager, la vente de la nue-propriété implique que le prix est payé en une seule fois le jour de la signature de l’acte définitif et ne donne pas lieu au versement d’une rente mensuelle. Le prix de vente est donc fixe.

La durée du démembrement n'est pas forcément liée à la durée de vie du vendeur usufruitier, contrairement à la vente en viager. Dans le cas de la vente de la nue-propriété, les parties sont libres de déterminer la durée du démembrement.

Quels sont les inconvénients de vendre en nue-propriété ?

Pour le vendeur de la nue-propriété, s’agissant d’un prix fixé, le vendeur ne recevra pas de rente viagère mensuelle. Si l’objectif est de se constituer un complément de revenus, la vente en nue-propriété peut ne pas être adaptée, sauf à mettre le bien en location.

La durée n’étant pas nécessairement viagère, le vendeur perdra au terme convenu le droit de vivre dans les lieux.

Pour l’acquéreur de la nue-propriété, il n’achète pas la pleine propriété. Il ne peut donc s’agir que d’un investissement. Il ne peut donc pas utiliser le bien ou le mettre en location à son profit. S’il souhaite le vendre, il ne pourra vendre que son droit, à savoir la nue-propriété, sauf à céder en même temps l’usufruit, ce qui nécessitera donc son accord.

Cette opération est complexe. Elle nécessite de passer par l’établissement d’un acte notarié, fixant les conditions de la vente.

Cet acte fixera aussi la répartition des charges entre usufruitier et nu-propriétaire. Sauf convention contraire, l'usufruitier prend en charge les réparations d'entretien courant ainsi que les taxes et impôts afférents au bien, comme la taxe foncière par exemple.

Le nu-propriétaire quant à lui supporte le coût des grosses réparations.

Quelle est la fiscalité applicable à la vente en nue-propriété avec réserve d’usufruit ? 

La vente est soumise aux mêmes droits que la vente classique. Toutefois, les droits sont moins importants puisque calculés sur la seule valeur de la nue-propriété, objet de la vente.

Elle sera soumise à plus-value sauf si le bien vendu constitue la résidence principale du vendeur.

Sources :

●      Articles 582 et s. du code civil

●      Articles 606 et s. du code civil